Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü :
Taşınmaz malın satış usulü, İİK’nun 129.maddesinde ,“Taşınmaz üç defa bağrıldıktan sonra en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedeli taşınmaz için tahmin edilmiş olan kıymetin en az yüzde altmışını bulmak ve satış istiyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklılar o taşınmaz ile temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olmak ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarına tecavüz etmek şarttır.
Yukarıdaki fıkrada yazılı miktar elde edilmemişse taşınmaz en çok artıranın taahhüdü saklı kalmak üzere artırma ilanında gösterilen müddet sonunda en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen kıymetinin yüzde kırkını bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi lazımdır. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşer.” şeklinde düzenlenmiştir.
İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliğinin “taşınmazın açık artırma şartnamesi ve tutanağı” başlıklı 49.maddesinde de; “Şartname, icra müdürü tarafından tarih atılarak imzalanır ve mühürlenir. Tutanağa, tellâl ve alıcının da imzası alınır .” hükmü yer almaktadır.
Bu düzenlemeler de göstermektedir ki, satışta satışı gerçekleştirecek icra müdürü veya yardımcısı ya da katibi ile birlikte tellalın da hazır bulunması ve tutanağı imzalaması zorunludur. Artırma icra müdürü veya yardımcısı ya da katibi tarafından yönetilir. Artırma yapılırken belediye tarafından görevlendirilmiş bir tellalın (münadinin) bulundurulması gerekir. Bu şekilde görevlendirilmiş bir tellalın satış yerinde hazır bulunmaması halinde de satış memurunun tellalın bulunmama ya da bulundurulmama nedenini tutanağa geçirdikten sonra tensip edeceği kişiyi tellal olarak görevlendirmesi de mümkündür. Satış memuru bu usulü seçmeksizin tellalın gelmediğinden bahisle onun görevini de üstlenerek tek başına satışı başlatamaz ve sonuçlandıramaz. Aksi takdirde usulüne uygun olarak gerçekleşmiş bir artırmadan söz edilemez. İhalenin yapılmasında tellalın bulundurulması şekil koşullarından olup, buna uyulmaması geçersizlik sonucunu doğurur. Bu ilke yargısal uygulamada yerleşmiş ve Hukuk Genel Kurulunun 29.06.1988 gün ve 1988/12-379-670 sayılı kararında da açıkça vurgulanmıştır.
Diğer taraftan, bu kabul şekli, yasada “satılığa çıkarılan malın üç kez bağırıldıktan sonra en çok artırana ihale edileceği” biçiminde ifade edilen usule de uygundur. Kaldı ki, artırmanın başlamasından sonuçlanmasına kadar tellalın işin niteliğinden kaynaklanan işlevi de unutulmamalıdır. Bu işlev, artırmaya katılanların sürdükleri peylerin tellal tarafından yüksek sesle tekrar edilerek duyurulması ve daha yüksek bir pey sürülünceye kadar bu şekilde devam edip, pey sürülmesi bitince de tellal tarafından üç kez bağırıldıktan sonra, malın en çok pey sürene (artırana) icra müdürü tarafından ihale edilmesi şeklinde gerçekleşmektedir. (Hukuk Genel Kurulunun 17.12.2003 gün ve 2003/12-790 Esas ve 2003/769 sayılı kararı.)
Somut olayda ; 11.09.2009 günlü ikinci artırma tutanağında tellalın hazır bulunduğuna ilişkin bir kayıt ve imza yer almamaktadır. Tutanak sadece icra müdür yardımcısı, alacaklı vekili ve ihale alıcısı tarafından imzalanmıştır. 01.09.2009 günü yapılan satışın gerçekleştirilemediği birinci artırmada tellal bulundurulmuş olması ikinci artırmada da varlığı şekli koşul olan tellal bulundurulması zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Bu durumda ihale yukarıda açıklanan yasal koşullara uygun yapılmadığından ve ihale işlemleri usulünce gerçekleşmiş sayılamayacağından geçersizdir. Kabule göre de; taşınmazın 46.100.TL satış bedelinin, taşınmazın tahmin edilen kıymetinin %40’ ı olan 44.000.TL’nı karşılıyor ise de, 1720,44 TL gazete ilan bedeli, 350 TL kıymet takdiri bilirkişi ücreti, 42,75 TL kıymet takdiri yol gideri, 60 TL oto ücreti, 400 TL tebligat giderinden oluşan toplam 2.573,19 TL satış masrafını tamamen karşılamadığı, satış masrafları alacaklı tarafça karşılanmış olsa bile İİK’nun 15. ve 59. maddeleri gereğince masraflara katlanmak zorunda olan borçlunun bu hususu fesih nedeni yapmasında hukuki yararı bulunduğu gözetilmelidir. Alacaklı vekilinin satış masraflarını talep etmedikleri yönünde açıkça bir beyanı da bulunmadığına göre yapılan ihale bu nedenle de usulüne uygun olmayıp şikayetin kabulü yerine yazılı şekilde ret kararı verilmesi doğru değildir.
SONUÇ : Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 16.12.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.
