MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.10.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 22.01.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, davalıların murisi olan ... ... ve eşi ... ..."ndan ... ... adına kayıtlı ...151 ada 23 parseldeki taşınmazın 200 m2"lik kısmını satın aldığını, fakat tapu kaydını alamadığını, davacının satın aldığı yerin taşınmazın diğer bölümlerinden ayrı kullanıldığını, etrafının duvarla çevrili olduğunu, davacının taşınmazı aldıktan sonra üzerine ev yaptığını, davalıların murisinin buna hiçbir itirazda bulunmadıklarını, hatta ... ..."nun ev yapılmasına onay verdiğine ilişkin 22/12/1990 tarihli muvafakat belgesi verdiğini, davacının sorun olmadığı için sonrasında eve iki kat daha çıktığını, resmi şekilde yapılmadığı için satış geçersiz de olsa TMK"nın 724 (eski 650) maddesine göre taşınmazı haricen satın alan ve taşınmazı teslim alarak üzerine bina yapan malzeme sahibinin iyiniyetli olduğu durumlarda muhik bir bedel karşılığında taşınmazın mülkiyetinin verilmesini isteyebilme imkanının bulunduğunu belirterek ... Kasabası 151 ada 23 parseldeki taşınmazın keşifte belirlenecek kısmının ifrazı ile bu kısmın tapu kaydının iptali ve davacı adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde taşınmazın 200 m2"lik kısmının tapu kaydının iptali ile davacı adına hisseli olarak tesciline, bu talepleri de kabul edilmediği takdirde satın aldıkları kısmın rayiç bedelinin ve TMK"nın 723. madde gereğince hesaplanacak tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, davayı kabul etmediklerini, muris ..."nin davacıya haricen taşınmaz satmadığını, murisin 2002 yılında taşınmazın intifa hakkını kendisinde bırakıp taşınmazı davalılara sattığını, davacının taşınmaza ev
yapmasına murisin onayının olmadığını, zaten taşınmaz üzerinde portakal bahçesi olan araziye bakacak ailenin kalması için yapılan bina bulunduğunu, sonrasında davacının buraya kiracı olarak oturduğunu, murisin eşinin taşınmazda hak sahibi olmadığını, olsa bile onayın dava konusu taşınmazla ilgili olmadığını, TMK"nın 723. maddesinde öngörülen koşulların oluşmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davacının taşınmazı muristen satın aldığına ilişkin yazılı delil ibraz edilmediği, davacı tarafça ne kadar bedelle satın alındığına ilişkin beyanda bulunulmadığı, taşınmazın davalıların murisinden satın aldığı hususunun ispat edilemediği, yine satış hususu kabul edilse bile taşınmazın bina bulunan kısmının ifrazının mümkün olmadığı, bu nedenle tapu iptali ve tescil davasının reddine; dinlenen tanık beyanları ve diğer delillere göre davacının taşınmaza 3 katlı bina yapmasına davalıların murisi tarafından rıza gösterildiği, bu sebeple davacının taşınmazın üzerine yaptığı bina değerini davalılardan isteyebileceği anlaşıldığından davacı tarafın tazminat talebinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili ve davalılar vekili temyiz etmiştir.
1-Davacının temyiz itirazlarının incelenmesi sonucu;
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat isteğine ilişkindir.
Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. Maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile
karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacı, dava konusu 23 parsel sayılı taşınmazda 200 m2 yeri tapu maliki ... ..."ndan satın aldığını ispatlayamamıştır. Tapu malikinin eşinin davacıya muvafakat vermiş olması davacı lehine hukuki bir sonuç doğurmaz. Kaldı ki dava edilen 200 m2"lik kısmın ana taşınmazdan ifrazı da mümkün değildir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil isteminin reddi ve zemin bedeline hükmedilmemesi yerinde olduğundan davacının temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davalıların temyiz itirazlarına gelince;
20.4.2011 tarihli uzman bilirkişi raporunda dava konusu yerin zemin bedeli 40 000 TL, bina bedeli ise 80 000 TL olarak belirlenmiştir. Davacı vekili 26.12.2011 tarihli dilekçesi ile bu rapora dayanarak davasını ıslah etmiş ve harcı tamamlamıştır. Bu durumda davacının bina bedeli olarak talebi 80 000 TL olduğundan ve davalı da bu miktarı kabul ettiğinden tazminat isteminin bu bedel üzerinden kabulü gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda 1.bentte yazılı nedenlerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarını reddine, 2. Bentte yazılı nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının davalıya iadesine, 18.12.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.