MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacı vekili, davacı ile davalının dava konusu 1595 ada 5 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki D blok 14 nolu bağımsız bölümde ½" şer hisselerle malik olduklarını, taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren davalının tasarrufunda olduğunu, davalının bir dönem taşınmazda ikamet ettiğini, daha sonrasında ise kira geliri elde ettiğini ve davacıya hiç ödeme yapmadığını, taraflar arasında ... Sulh Hukuk Mahkemesinde 2013/538 Esas ve 2014/137 Karar sayılı dosya ile ortaklığın giderilmesine karar verildiğini, bu nedenle taşınmazın satın alındığı tarihten sonra davacı payına isabet eden 1000 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir. Bilirkişi raporu sonrası davacı vekili 05.01.2015 havale tarihli dilekçesi ile talebini 10.820 TL artırarak bu miktara dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.
Davalı; süresinde verdiği cevap dilekçesi ile ecrimisilin zamanaşımına uğradığını, temerrüte düşürülmediği için faiz talebinin haksız olduğunu taşınmazın tüm kapı, dolap, parke vs. masraflarını kendisinin karşıladığını, 3 ay boyunca söz konusu taşınmazın kullanılmadığını, bu nedenlerle davanın öncelikle zamanaşımı nedeniyle reddine esasa girilmesi halinde ise masraf ve giderlerin alacaktan mahsup edilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; dava konusu taşınmazın hukuksal semere elde edilen yerlerden olan konut olduğu intifadan men koşulu oluşmadığı, hüküm kurmaya elverişli rapor doğrultusunda davanın ıslah dilekçesi de dikkate alınarak kabulüne 11.820 TL ecrimisil alacağının 1000 TL sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile 10.820 TL"sinin ıslah tarihi olan 05.01.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hüküm davalı asil ... tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Dava; ecrimisil istemine ilişkindir.
Hemen belirtilmelidir ki, davasu konusu taşınmazda taraflar paydaştırlar. Paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 günlü ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı kararı).
Açıklanan bilgiler ışığında somut olaya gelince; dava konusu 1595 ada 5 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki bodrum, 1 zemin 5 normal katlı 4 adet kagir apartman ve arsası vasfındaki taşınmazın D blok 14 nolu bağımsız bölüm olan mesken 17.02.1998 tarihinde satış yoluyla ½ şer hisse ile davacı ve davalı adlarına kayıtlıdır. Dava dilekçesinde davacı vekili dava konusu taşınmaza ilişkin 17.02.1998 tarihinden sonraki döneme ilişkin ecrimisil isteminde bulunmuş olup mesken niteliğindeki bu taşınmazı davalının bir dönem kendisinin kullandığı, daha sonra ise kiraya vererek kullandığı belirtilmiştir. Bu durumda davalının dava konusu taşınmazı hangi tarihler arasında bizzat kullandığı, hangi tarihler arasında ise kiraya verilmek suretiyle kullandığı intifadan men koşulunun oluşup oluşmadığının belirlenmesi açısından önem arz etmektedir . Şöyle ki; dava konusu taşınmaz mesken olmakla birlikte kiraya verildiği takdirde ve dava paydaşlar arasında olmak koşuluyla intifadan men aranmamaktadır. Aksi halde paydaş olan davalının bizzat kullanımı için intifadan men koşulunun araştırılması gerekmektedir. Mahkemece bu ayrımın net bir şekilde yapılarak taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davası da göz önünde bulundurmak kaydıyla intifadan men koşulunun araştırılması gerekirken herhangi bir araştırma yapılmaksızın “dava konusu taşınmaz hukuksal semere elde edilen yerlerden olan konuttur” denilmek suretiyle intifadan men koşulunun aranmadığının belirtilmesi doğru görülmemiştir.
2. Mahkemece alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şöyle ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal
tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK"nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda bilirkişi raporunda davalı tarafından süresinde yapılmış zamanaşımı itirazı ve faydalı masraflara ilişkin talebi dikkate alınarak yapılan hesaplamada herhangi bir isabetsizlik bulunmamakla birlikte binanın şehre uzaklığı nüfus yoğunluğu yıllık ortalama enflasyon değerleri dikkate alınmak suretiyle davanın açıldığı 2014 yılı aylık kira bedeli belirlenerek diğer yıllar azaltılmak suretiyle belirleme yapılmışsa da yukarıdaki ilkede de belirtildiği üzere öncelikle ilk dönem için rayiç bedel belirlenip sonraki ilerleyen yıllara ÜFE artış oranı yansıtılarak ecrimisil belirlenmesi yapılması gerekirken tam tersi yol izlenerek hesaplama yapılması da doğru görülmemiştir. Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda usuli müktesep hak gözetilmek suretiyle yeniden bilirkişi raporu alınması gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı asil ...’in temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK"nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 Sayılı HUMK"un 428. maddesi uyarınca usul ve yasaya aykırı kararın BOZULMASINA, taraflarca HUMK"un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 21.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.