Davacı ... ile davalılar 1-... 2-... 3-... 4-... 5-... 6-... 7-... 8-... 9-... 10-... arasındaki davadan dolayı ... 3. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 24.02.2016 gün ve 2013/37 E.-2016/171 K. sayılı hükmü bozan 23. Hukuk Dairesi"nin 04.02.2019 gün ve 2016/7091 E.-2019/259 K. sayılı ilamı aleyhinde davacı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Dava, davalı arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davalı yüklenici tarafından yapılan inşaatta yükleniciye isabet eden bağımsız bölümün satın alınması sebebiyle temliken tescil istemine ilişkindir. Mahkemce davanın kabulüne dair verilen kararın davalı arsa sahipleri vekilince temyiz üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nden verilen 04.02.2019 gün 2016/7091 Esas ve 2019/259 Karar sayılı bozma ilamına karşı davacı vekilince yasal süresi içerisinde karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.
Kural olarak karar düzeltme talebinin temyiz incelemesini yapan ilgili Yargıtay Hukuk Dairesince yapılması gerekmekte ise de Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 09.02.2018 gün, 2018/1 sayılı iş bölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalar sonucu verilen kararlar ile ilgili temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak 01.07.2016 tarihinden sonra Yargıtay’a gelen dava dosyalarını inceleme görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesine verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin yaptığı inşaatta yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümü yükleniciden satın alan 3. kişinin tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Temliken tescil diye adlandırılan bu davalarda davayı açan 3. kişi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin halefi olup, alacağın temliki yoluyla yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarını temellük ettiğinden tapu kaydına hak kazanabilmesi için yüklenicinin sözleşme ve ekleri tasdikli projesi ve imar mevzuatına uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi zorunludur. Davalı arsa sahipleri inşaata projeye aykırılıklar bulunduğu ve eksik imalât yapıldığını, bu nedenle yapı kullanma izin belgesinin alınmadığını da savunmuşlardır.
Davanın dayanağı olan, ... 4. Noterliği’nin 22.10.2017 gün, 17879 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinde aşamalı devir öngörülmemiş, davalı yükleniciye yapı kullanma izin belgesi olma zorunluluğu yükletilmemiştir. Sözleşmenin 4. maddesinde yüklenicinin yapı ruhsatı alma, kat irtifakı tesisi, tevhit, arsa aplikasyonu, SSK ve Maliye işlerini yapma, işçi çalıştırma, iş yapma, malzeme alma, hafriyat yaptırma, inşaatta yapılacak her işi yapmaya yetkili olduğu belirtilmiş, 6. maddesinde de SSK prim masraflarının yükleniciye ait olduğu kararlaştırılmıştır. Söz konusu sözleşmede arsa sahibi ..., yükleniciler davalı ... ile dava dışı ...’dır. ... 4. Noterliği’nin 28.02.2008 gün, 3068 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile yüklenicilerden ... kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine kalan bağımsız bölümleri diğer yüklenici davalı ...’ye
satmış ise de arsa sahibiyle yapılan sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini diğer yüklenici ...’ye devretmemiştir. Dava dışı ... hâlâ arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafıdır.
Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de davalı arsa sahibi mirasçılarının savunmasına rağmen projeye aykırı eksik ve kusurlu imalâtlar bulunup bulunmadığı, yüklenicilerin edimini yerine getirerek tapu payına hak kazanıp kazanmadığı araştırılmamıştır.
Bu durumda mahkemece öncelikle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan dava dışı ...’ın halen sözleşmenin tarafı olup sözleşmeden doğan haklarını devretmediğinden davada taraf olmasında zorunluluk bulunması nedeniyle davacıya bu yüklenici hakkında eldeki dava ile birleştirilmek üzere dava açması için uygun ve kesin süre verilerek açılacak dava birleştirilmek suretiyle taraf teşkili sağlamalıdır.
Bu şekilde açılacak dava birleştirilip taraf teşkili sağlandıktan sonra inşaatın yapılacağı taşınmaz ile ilgili belediye işlem dosyası, tasdikli yapı ruhsatı ve projesi getirilerek konusunda uzman inşaat mühendisi ve mimar mühendisi bilirkişiden oluşacak kurul marifetiyle gerekirse mahallinde keşif de yapılarak yüklenicilerin arsa sahibi ile yaptıktan sözleşme ve ekleri, proje ile tasdikli yapı ruhsatı ve imar mevzuatı hükümlerine göre inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek suretiyle yapı kullanma izin belgesi alma zorunluluğu yüklenmediği ve aşamalı devirde öngörülmediğinden yüklenicilerin dava konusu edilen bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadıkları konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, sözleşmeye göre SGK prim borçlarından yükleniciler sorumlu olacağından sözleşme konusu inşaat ile ilgili yüklenicilerin SGK borcunun bulunup bulunmadığı, bozmadan sonra sunulan belge sureti de eklenerek ilgili SGK İl Müdürlüğü’nden sorulup araştırılmak suretiyle ve varsa noksan SGK borcunun yüklenicilerin halefi olarak davacıya verilecek süre ile yatırılması sağlanarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken taraf teşkili tamamlanmadan ve eksik inceleme ile davanın kabulü doğru olmamıştır.
Yerel mahkeme kararının bu gerekçe ile bozulması gerekirken dava konusu bağımsız bölümün teminat dairesi olduğundan bahisle ve sonucu açıklanmaksızın yazılı şekilde bozulduğu bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından davacının karar düzeltme talebinin kabulü uygun görülmüştür.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının karar düzeltme talebinin kabulü ile Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 04.02.2019 gün, 2016/7091 Esas, 2019/259 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılarak yerel mahkeme hükmünün değişik bu gerekçe ile temyiz eden davalı arsa sahibi mirasçıları yararına BOZULMASINA, ödediği karar düzeltme peşin harcının istek halinde karar düzeltme isteyen davacıya geri verilmesine, ödenenden 5766 sayılı Kanun"un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 143,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalılara iadesine, 22.01.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.